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La vente en viager : une autre façon de financer sa retraite

Lorsque l'on souhaite vendre son bien immobilier, on ne pense pas toujours au viager. Il n'en reste pas moins que ce type de transaction est encore critiqué par ceux qui considèrent l'achat en viager comme un "pari sur la mort d'autrui"… Pourtant, force est de constater qu'après 200 ans d'existence la vente en viager connaît une nette progression. Baisse des revenus, retraites incertaines en sont certainement les principaux amplificateurs.

Vendre son bien en viager peut être une bonne solution pour améliorer ses vieux jours sans être contraint à reprendre une activité professionnelle. Il s'agit bien là de s'assurer une retraite moins difficile financièrement, et la rente viagère perçue chaque mois aura de quoi améliorer le train de vie. D'autant que les avantages fiscaux qui y sont liés ne sont pas négligeables. Le vendeur n'est plus tenu à l'imposition foncière, et il est exonéré à 100 % sur les plus values. De plus, grâce au bouquet et à la rente viagère qu'il perçoit, il a la possibilité de faire des donations à ses enfants qu'il n'aurait pu réaliser autrement.

Côté investisseur, il n'existe aucun avantage fiscal lié à l'achat en viager d'un bien immobilier. Certes, répondre favorablement à une vente en viager ressemble fort à un pari puisque le viager prend fin le jour où le vendeur décède. Toutefois, cela n'a rien d'immoral car l'acheteur (débirentier) – en plus d'un bouquet (éventuel) versé le jour de la transaction – versera chaque mois une rente viagère au vendeur (crédirentier). Pourquoi ne verrait-on pas plutôt ce type de transaction comme un acte solidaire vis-à-vis de la vieillesse ? L'opération tient en tout cas du challenge puisque rien ne peut donner d'indication sur la durée des versements. Il faut en effet ne pas perdre de vue que l'achat en viager tient un peu de la roulette : personne ne peut dire si l'acquéreur ne paiera pas durant toute sa vie un bien qu'il ne pourra jamais occuper. Cas de figure amplement symbolisé par le film "Le Viager" de Pierre Tchernia.

Malgré tout, en ce premier trimestre 2012, on remarque déjà un réel engouement pour la vente en viager. Ceci semble s'expliquer par la baisse du nombre de biens immobiliers disponibles mais également par les prix qui s'envolent. Enfin, la fin de la loi Scellier pousse les investisseurs à se tourner vers un autre genre de transaction : le viager.

Vente en viager : quelques garanties

A la transaction, le débirentier verse un bouquet (capital) au crédirentier. Le reste est versé mensuellement sous forme de rente viagère calculée en fonction de l'espérance de vie du vendeur, selon un barème très strict. Soit le bien immobilier est libre, et dans ce cas l'acquéreur peut en disposer à sa guise. Soit il est occupé par le vendeur qui peut décider d'y demeurer jusqu'à sa mort.

Il existe plusieurs garanties liées à la vente en viager :

  • Si l'acheteur décède avant le vendeur, ses héritiers continuent de verser la rente viagère. C'est pourquoi le débirentier a tout intérêt à prendre une assurance décès et invalidité au moment de l'acquisition.
  • Si le versement de la rente viagère n'est pas respecté par l'acquéreur, la vente peut être annulée.

Avant de s'engager dans le viager, mieux vaut prendre rendez-vous avec un notaire. Celui-ci sera à-même d'informer le vendeur comme l'acheteur sur ce type de transaction.

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